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商品房預售登記

來源:南京律師網 www.streetbikez.com  閱讀:9
    在一房二賣中,預售合同登記的,是否具有對抗其他買受人的效力
      預售合同登記是否具有對抗其他買受人的效力問題,涉及該登記是否具有預告登記的效力問題。
      所謂預告登記,是指為保全債權的實現、保全物權的順位請求權等而進行的提前登記。預告登記與一般不動產登記的區別表現在:一般的不動產登記都是指不動產物權在已經完成的狀態下所進行的登記。即登記申請人為了取得或移轉某項已經完成的不動產物權而進行的登記。而預告登記則是為了保全將來發生的不動產物權而進行的一種登記。預告登記完成后,并不導致不動產物權的設立或變動,而只是使登記申請人取得一種請求將來將要發生物權變動的權利。預告登記主要具有三方面的作用:一是保全債權的實現。由于合同債權沒有對抗第三人的效力,因此通過預告登記使債權以登記的方式記載下來并予以公示,這樣任何違反預告登記的不動產變動都是無效的,從而使債權的請求權得以保全。二是順位保證的作用。為了防止未來可能發生的因同一物之上多項物權并存和競合的矛盾,通過預告登記的方法,將各項權利按照時間的先后順序予以排列,并按照該順序為每一個物權確定一個實現的順序。三是破產保護作用。預告登記的請求權不但可以對抗不動產的所有權人和其他物權人,從而保障請求權人取得不動產物權,而且可以在不動產的物權人陷于破產時對抗其他債權人,從而保全請求權得到實現。
      但我國民法對預告登記未作系統規定,特別是對商品房預售登記的效力如何并不明確。根據《城市房地產管理法》第四十四條的規定,商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。但這只是行政管理部門的一種合同管理措施,其是否具有預告登記效力并未在民法上得到明確。
      德本律師認為,一般情況下,法官適用法律應以法律規定為準。但就商品房預售登記的作用問題,無論從社會的一般觀念還是就實務處理情況來看,對商品房預售登記的效力均有所認識,我們應當根據個案的不同情況,有條件地對預售登記的效力予以承認。
      德本律師認為,買受人購買預售商品房,是較為特殊的交易,應當對《城市房地產管理法》第四十四條規定的“商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”的義務及其性質有所認識。從法條的內容分析,預售登記是預售人的義務。但作為買受人來說,出賣人的義務即為自己的權利,其在交易中對預售合同是否由預售人登記問題應當引起足夠的注意。通過預售登記,將物權的公示手段用于對債權的保護。使該項請求權具有對抗第三人的效力。
    
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