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如何提高拆遷評估價格的執行力?

來源:南京律師網 www.streetbikez.com  閱讀:11
一、拆遷“評估難”,弱化了拆遷評估價格在安置補償中的權威性

  拆遷律師:《城市房屋拆遷管理條例》第二十三條規定:“拆遷補償的方式可以實行貨幣補償,也可以實行房屋產權調換”。第二十四條規定:“貨幣補償的金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估價格確定”。第二十五條規定:“實行房屋產權調換的,拆遷人與被拆遷人應當依照本條例第二十四條的規定,計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格,結清產權調換的差價”。上述規定明確了拆遷補償方式、補償依據和補償標準,強調了拆遷評估在拆遷安置補償過程中的核心地位及其權威作用。但在目前“拆遷難”的環境條件下,拆遷“評估難”成為“拆遷難”的“孿生體”,面臨著諸多的困難和問題,致使評估價格在實施拆遷補償中,難以體現其作為補償依據的權威性。主要體現在以下方面:

  一是“進場難”。由于一些拆遷住戶對拆遷工作的抵觸和阻撓,有的拆遷項目一開始就面臨“動遷難”問題。動遷會秩序混亂、難以維持,以致無法順利進行規定的程序和內容;有的住戶不愿抽簽確定評估機構(為了公開公正,一般是在動遷會上由拆遷當事人代表抽簽產生評估機構,并進行現場公證),即便當事人代表抽簽產生了評估機構,有的住戶也不愿配合,不讓估價人員進戶實地勘察,無法實施分類評估或分戶評估,直接影響到拆遷工作的正常啟動。

  二是“采信難”。拆遷評估是對被拆遷房屋的價值確認。根據《城市房屋拆遷估價指導意見》第三條規定,“是指為確定被拆遷房屋貨幣補償金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,對其房地產市場價格進行的評估”。第十一條規定:“拆遷評估的價值標準為公開的市場價值,不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”。在評估實務中,為了使評估結果能夠體現公開的市場價值,估價人員必須按照估價規范、估價路線、估價方法等要求進行實地勘察,收集相關資料作為估價參數,其中房地產交易信息是一個十分重要的依據。但由于在房地產市場交易過程中,有的買賣雙方為了規避相關稅費,在申報成交價格時存在不真實、不規范行為,為了盡量減少稅費流失,管理部門一般是通過確定交易指導價格(標準價)來解決:即當申報價格高于指導價格的以申報價格計算稅費;當申報價格低于指導價格的,以指導價格計算相關稅費。這在客觀上造成了一定數量的交易信息不真實。而這些信息一旦作為估價依據,便直接影響到估價的真實性,造成評估價格不能反映市場價值。

  三是“執行難”。在拆遷估價實踐中,還普遍存在著評估結果難以執行的問題。主要表現在:一方面拆遷人不愿接受。由于拆遷人作為評估的委托方,評估價格直接影響到其拆遷安置補償成本,有的為了降低成本,要求評估機構對評估價格進行調整,有的甚至要求一降再降,否則拒付評估費用,直接干預評估結果。另一方面被拆遷人不接受。由于被拆遷人普遍存在著過高的補償期望值,導致一定數量的住戶堅持過高的補償要求和主張,常常以補償價格標準太低為由而拒絕接受評估價格。為了解決這一問題,在行政力度有限的情況下,通常采取“評估+浮動+獎勵+協商”的辦法解決,也就是以評估價格為基礎,對住房或營業房上浮一定比率,加上獎勵措施,再根據住戶提出的一些實際困難和要求,雙方進行協商確定補償價格。作為平等民事主體之間的協商,客觀上存在著較大的隨意性,但多數情況下拆遷單位因為盡早搬遷的形勢所迫,只得根據住戶的要求,以能夠接受為“結合點”而達成協議。事實上這時的補償金額,不僅存在著同等狀況補償標準出現較大差異、形成補償標準不一致的矛盾問題,而且已遠遠背離了評估價格,不能真實地反映被拆遷房屋的市場價值。這種評估價格執行不到位的問題,直接影響了拆遷評估的嚴肅性,弱化了評估價格在拆遷安置補償中的權威作用。

  二、造成拆遷評估價格執行不到位的主要原因

  拆遷評估價格執行不力的原因是多方面的,核心是利益矛盾問題,主要表現在拆遷主體(拆遷當事人雙方)之間以及拆遷單位與評估機構之間的利益矛盾。

  一是被拆遷人對拆遷補償要求過高,難以協商。當前在拆遷補償問題上,被拆遷戶普遍期望值較高。這表現在:有的是對拆遷政策不理解,過分強調自身利益的保護,而堅持過高的要求或主張;有的屬于“老拆遷”,在城市改造拆遷的過程中,曾經因拆遷受益,因而想通過堅持過高要求,再次得到好處;有的受“老拆遷”、“拆遷富”的影響,漫天要價,無理取鬧,總想通過堅持過高要求而達到超額補償;有的甚至受“纏訪戶”、“鬧訪戶”的影響,不惜一切代價向拆遷人施壓,通過阻撓拆遷進程,迫使拆遷人提高補償標準,滿足其無理要求。在這些被拆遷人的過高要求面前,評估價格往往是形同虛設,無法執行。

  二是拆遷人在補償問題上總想控制標準,降低成本。控制補償標準、降低拆遷成本、追求企業利潤,是拆遷單位(包括代辦拆遷單位)的運作目標。因此,其首先是想通過評估機構,盡可能地壓低評估價格,以降低拆遷成本;其次是在拆遷補償環節,在與被拆遷人的協商過程中,總想壓低補償金額。壓低評估價格及補償金額的目的,都是追求利潤的最大化,其結果卻嚴重影響了評估價格的嚴肅性。

  三是評估行為在市場化條件下受多方制約,缺乏剛性。首先是拆遷人為了控制拆遷成本而設法干預評估,甚至以拒簽評估報告或拒付評估費用為由,要求做出最低價格的評估結果。其次是被拆遷人對補償標準的過高期望,要求評估結果越高越好,否則不能接受,并施以評估“違法”,要討“說法”等相威脅。評估機構經常面臨一些拆遷戶的指責,承受一定的壓力和風險。第三是評估機構之間的相互競爭,導致不實評估問題的發生。第四是采信等條件的局限以及房地產市場價格的變化,估價時點的價值與實際補償時房地產市場價格的差異,使得評估價格難以被住戶接受,成為拆遷補償的依據。

  拆遷評估價格執行不到位的問題,直接影響到評估行業和評估行為的權威性,影響到拆遷補償安置的正常秩序,影響到拆遷當事人的合法權益。因此,作為拆遷補償依據和標準的評估價格,必須強調按照《城市房屋拆遷管理條例》的規定和要求,規范進行。


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